Zasiedzenie to sposób nabycia prawa własności, pomimo braku tytułu do korzystania z nieruchomości. Wbrew pozorom, co raz więcej inwestorów instytucjonalnych składa wnioski o stwierdzenie zasiedzenia. Jedną z najciekawszych spraw, jaka ostatnio zwróciła moją uwagę, jest historia Australian Retirement Holdings Pty Ltd. Sprawa zakończyła się ostatecznie we wrześniu 2021 r. przegraną australijskiego dewelopera (sprawa NSWSC1158), ale jej analiza skłoniła mnie do refleksji, że mimo różnic pomiędzy polskim i australijskim systemem prawnym, podstawowe kryteria dla stwierdzenia zasiedzenia (udowodnienia tzw. „adverse posession”) są podobne.
Zasiedzenie jest odstępstwem od naczelnej zasady nienaruszalności prawa własności. Prawowity właściciel gruntu może ją stracić, jeżeli de facto nie korzysta z własności, a ktoś inny nią dysponuje jak właściciel. W systemach common law ten mechanizm jest trafnie określany regułą „use it or loose it”. Jednakże, jak się okazuje, udowodnienie, że nieruchomością dysponowało się jak właściciel nie jest proste. Trzeba przede wszystkim dostatecznie zamanifestowane światu zewnętrznemu swoje władztwo i utrzymywać je przez odpowiedni czas.
Wspomniana przeze mnie sprawa dotyczyła wniosku właściciela osiedla dla seniorów Mount Gilead Estate w Sydney. Żądał on stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości Państwa Pritchard, która znajdywała się pomiędzy osiedlem, a lokalną drogą. Wnioskodawca próbował przekonać sąd, że bieg zasiedzenia rozpoczął się już w 2006 r., kiedy wykonawca osiedla zaczął korzystać z drogi biegnącej przez nieruchomość, aby dostać się do placu budowy. Dodatkowo postawiono znaki zakazujące wstępu na teren osobom nieuprawnionym, a przede wszystkim – zamykano bramę znajdującą się na końcu drogi. Kiedy wnuczka Państwa Pritchard zorientowała się, że nieruchomość, którą odziedziczyła jest używana, usunęła postawione znaki, w odpowiedzi na co, właściciel osiedla wniósł sprawę o stwierdzenie zasiedzenia („adverse possession”). Sąd m.in. po przesłuchaniu mieszkańców sąsiednich nieruchomości i wizji lokalnej, ustalił, że owszem właściciel osiedla korzystał z nieruchomości Państwa Pritchard, ale nie w sposób „wyłączny” i wystarczający dla uznania, że traktował ją jak własną. Ustalono bowiem, że z nieruchomości poza deweloperem, korzystali m.in. lokalni nastolatkowie urządzając sobie tam park rowerowy i był to teren spacerowy wielu innych osób. Ponadto sam fakt zamykania bramy nie był wystarczający dla zamanifestowanie światu, że deweloper miał intencję korzystania z nieruchomości na wyłączność i traktowania jej jak własną, ponieważ nie zadbał chociażby o jej należyte ogrodzenie.
W Polsce ostatnie wyroki dotyczące zasiedzenia, zapadały głównie na kanwie spraw przedsiębiorstw energetycznych, które domagały się stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości pod słupami energetycznymi. W naszym dorobku mamy, jednakże bardzo ciekawe sprawy dotyczące zasiedzenia udziału we współwłasności przez jednego ze współwłaścicieli czy przypadki zasiedzenia lokalu mieszkalnego przez rodzinę, która otrzymała nakaz eksmisji. Poza wykazaniem odpowiedniego upływu czasu najważniejsze jest udowodnienie przed sądem, że się włada nieruchomością jak właściciel. I to całością nieruchomości, a nie tylko częścią. Władanie to też coś więcej niż samo korzystanie. Musi ono mieć: „corpus” - być fizyczne, widoczne, zamanifestowane światu zewnętrznemu poprzez np. ogrodzenie nieruchomości, remontowanie domu, płacenie podatków, oddawanie w posiadanie zależne (np. wynajmowanie). Ale takie władanie również musi cechować „animus” zamiar władającego posiadania rzeczy dla siebie.
W wielu krajach, dla zasiedzenia wystarczy posiadanie nieruchomości przez zaledwie 5 lat (jak np. w USA), 10 lat (Szwecja, przy wykazaniu dobrej wiary) lub 12/15 lat (w Australii). Pomimo pewnych różnic, w Polsce, terminy te, podobnie jak w Niemczech, Francji czy Hiszpanii, wynoszą odpowiednio 20 – dla posiadaczy w dobrej wierze oraz 30 lat – dla posiadaczy w złej wierze. Wbrew pozorom ten okres może minąć bardzo szybko. Jeżeli będziemy tolerować korzystanie z naszych nieruchomości przez osoby trzecie, ani się obejrzymy, a ktoś może przejąć naszą własność, albo uzyskać służebność.
留言